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DEMANDE DE RAPPEL

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Ne vendez pas votre logement sans l'accord de votre époux (se) sous peine de nullité de l'acte (Cass. Civ. 1ere, 3 mars 2010, n°08-18.947)

Le 03 mai 2010
Ne vendez pas votre logement sans l'accord de votre époux (se) sous peine de nullité de l'acte (Cass. Civ. 1ere, 3 mars 2010, n°08-18.947)

 

I) Les faits :

 

Le titre aurait d’ailleurs peut être formulé dans l’autre sens : « n’achetez pas le logement familial d’un couple sans vérifier que les époux vendeurs sont bien d’accord ».

 

Les faits sont très évocateurs : deux époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens. Ils sont propriétaires indivis d’un pavillon (il ne s’agit pas d’un bien commun, ni d’un bien propre) qui par ailleurs constitue leur logement familial.

 

L’un des époux signe une promesse de vente portant sur cet immeuble, par ailleurs logement familial. Cependant et par la suite, l’épouse s’oppose à la vente.

 

Or, les potentiels acquéreurs, frustrés de ne pouvoir réaliser l’opération, assignent les époux à payer l’indemnité contractuelle de 18 300 € prévue au titre de la clause pénale de la promesse de vente.

 

La Cour d’appel de Paris avait condamné les époux propriétaires à payer l’indemnité en se fondant sur l’article 215 du Code civil et en énonçant que la nullité prévue par ce texte est relative (et non absolue). En conséquence, la Cour d’appel estime que seul l’époux qui n’a pas donné son accord peut se prévaloir de cette nullité tandis que l’autre époux, auteur de la promesse de vente, reste tenu de son exécution à l’égard des tiers.

 

La Cour de cassation censure fermement cette décision de la Cour d’appel de Paris.

 

 

II) La solution de la Cour de cassation et analyse :

 

La Cour de cassation réaffirme dans cet arrêt sa position habituelle en matière de vente du logement familial : l’article 215 du Code civil prévoit une nullité relative.

 

L’article 215, al. 3, du Code civil dispose :

« Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement d la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous »

 

La « nullité relative » n’est pas égale à « relativité de la nullité ».

 

La nullité relative, au sens de l’article 215 du Code civil, signifie que seul peut l’époux dont le consentement n’aurait pas été requis peut la demander.

 

En revanche, dès lors que la nullité est constatée, elle s’impose aux tiers, même de bonne foi et même au bénéfice du mari fautif.

 

En d’autres termes, le mari fautif peut se prévaloir de la nullité demandée par sa femme.

 

L’ordre public commande que la nullité s’impose à tous, même à l’auteur de l’acte y contrevenant.

 

Le mariage n’est pas un contrat comme les autres.

D’ailleurs, est-ce vraiment un contrat ? D’aucuns commentent qu’il s’agit d’une institution et non d’un contrat.

 

Quoi qu’il en soit, l’objectif du législateur est de protéger les époux en réglementant leur vie patrimoniale, en particulier en entourant les décisions susceptibles d’affecter l’équilibre de la famille de nombreuses conditions.

 

Cependant, le législateur doit faire avec des impératifs contradictoires : d’une part, la protection du logement familial et, d’autre part, la sécurité juridique qui suppose le respect des engagements et de la parole donnée.

 

C’est la raison pour laquelle, la demande de nullité ne peut excéder un an après la dissolution du régime matrimonial.

 

Avant d’en terminer, on reviendra sur la solution de la Cour d’appel et l’analyse que l’on peut en retirer.

En effet, cette solution peut être rapprochée du droit des sociétés où un acte pris en violation des règles de droit n’encourt pas nécessairement la nullité et n’est pas systématiquement opposable aux tiers.

En outre, lorsque par extraordinaire, l’acte encourt la nullité, on peut rechercher la responsabilité du fautif.

 

Mais, comme nous l’avons dit précédemment, le droit de la famille, contrairement au droit des sociétés, génère un ordre public qui est souvent plus fort que l’impératif de sécurité juridique.

 

 

III) Lien officiel :

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000021928349&fastReqId=377072702&fastPos=1

 

 

 

 

Joel GAUTIER, Avocat                                                                Pierre-Olivier RUCHENSTAIN, Avocat

Diplômé des Facultés de Caen                                                            Diplômé des Faculté de Paris I, Paris II et de

et de Paris I Panthéon Sorbonne,                                                      Sciences Po Paris.

Chargé d’enseignement

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