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DEMANDE DE RAPPEL

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Loi de 1948 : Du nouveau jurisprudentiel (Cass. Civ. 3eme , 10 MARS 2010, n°09-13.589)

Le 28 avril 2010
Loi de  1948 : Du nouveau jurisprudentiel (Cass. Civ. 3eme , 10 MARS 2010, n°09-13.589)

I) Les faits :

 

A/ Le contexte de la loi de 1948

 

La loi de 1948 est source de nombreux contentieux en matière locative. De fait, les enjeux économiques soulevés sont importants puisque le locataire paie une modique somme au propriétaire et le montant de ce loyer ne peux guère évoluer.

 

Cette loi avait toute sa place après la Seconde guerre mondiale dans un contexte très particulier de crise du logement et de début de reconstruction.

 

Aujourd’hui, le contexte économique a profondément changé. La classe moyenne trouve dans l’achat de biens immobiliers (pour le louer à un tiers) des sources de revenus complémentaires non négligeables.

Qu’il s’agisse d’arrondir les fins de mois ou de préparer un complément de retraite, nombreux sont ceux qui achètent un bien immobilier pour le louer.

 

Le législateur est intervenu en 1986 (la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986) pour réduire le nombre de logements soumis à la loi de 1948.

 

Depuis lors, le législateur et surtout la jurisprudence apportent un certain nombre de retouches.

La réalité dépassant systématiquement la fiction et l’imagination du législateur, les magistrats doivent trancher de nombreux litiges liés à l’application de la loi de 1948.

 

Dans un souci d’équité, le législateur et le juge doivent trouver un difficile équilibre entre des intérêts et des principes contradictoires : la protection des contrats en cours versus l’intérêt économique des propriétaires.

 

 

B/ Les faits de l’arrêt du 10 mars 2010 de la 3e chambre civile de la Cour de cassation

 

Les faits sont simples : un bail soumis à la Loi de 1948 est conclu. En 1987, un second bail portant sur un appartement voisin du premier, mais non soumis à la loi de 1948 (puisque postérieur à la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986), est conclu entre les mêmes parties. L’opération consiste à joindre les deux appartements pour n’en faire qu’un seul.

 

Sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire donne congé pour reprise personnelle.

 

Le locataire refusant de laisser les lieux est assigné en expulsion par le propriétaire.

 

 

 

 

II) La solution de la Cour de cassation :

 

La question posée aux magistrats est la suivante : le contrat de location dont l’objet est l’appartement unique – résultant de la jonction d’un premier lot soumis à la loi de 1948 et d’un second lot relevant du régime commun des baux d’habitation – est-il soumis à la loi de 1948 ou au régime de droit commun ?

 

Evidemment, un locataire dont le contrat est soumis à la loi de 1948 est beaucoup plus difficilement résiliable qu’un contrat soumis au droit commun de la loi de 1989.

 

C’est au visa de l’article 25 de la loi du 23 décembre de 1986 (loi Méhaignerie) que la Cour de cassation fonde sa décision consistant à décider que le contrat de bail portant sur le bien n’est plus soumis à la loi de 1948.

 

Par conséquent, la Cour de cassation considère que la résiliation du bail est possible pour reprise personnelle conformément au droit commun des baux d’habitation sur le fondement de la loi de 1989.

 

 

III) Analyse juridique :

 

La Cour de cassation avait déjà apporté une solution en 2007 (Cass. Civ. 3e, 17 octobre 2007) qui est en contradiction avec celle énoncée aujourd’hui.

 

En réalité, comme nous l’avons dit précédemment, la Cour de cassation doit faire face à un certain nombre de réalités non envisagées par le législateur.

De fait, la situation du marché de l’achat-location des biens immobiliers conduit le juge à interpréter le plus restrictivement possible la loi de 1948. Les différents revirements jurisprudentiels ne sont que le reflet des intérêts contradictoires présents dans les débats.

 

A notre sens, plus le temps passe, plus la loi de 1948 sera restrictivement appliquée jusqu’au point un jour de s’éteindre, faute de contrat de bail d’habitation en cours.

 

On estime aujourd’hui à environ 200 000 contrats en cours. Il sera intéressant de chiffrer ce nombre vers les années 2015.

 

 

IV) Lien officiel :

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000021968222&fastReqId=1422683563&fastPos=1

 

 

 

 

Joel GAUTIER, Avocat                                                                Pierre-Olivier RUCHENSTAIN, Avocat

Diplômé des Facultés de Caen                                                            Diplômé des Faculté de Paris I, Paris II et de

 et de Paris I Panthéon Sorbonne                                                       Sciences Po Paris

Chargé d'enseignement

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