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DEMANDE DE RAPPEL

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La vente d'un immeuble indivis par l'un des indivisaires (CASS. CIV. 3, 12 MAI 2010, N°08-17.186)

Le 29 juin 2010

 

I) Les faits :

 

Les propriétaires d’un bien immobilier indivis concluent un bail commercial avec un tiers.

 

Une promesse unilatérale de vente de la part des indivisaires est annexée au contrat de bail commercial et consiste pour le preneur à pouvoir lever une option d’achat.

 

Le preneur du bail commercial lève par la suite son option d’achat.

 

Or, l’un des indivisaires, seul, consent à céder sa part d’indivision (50% des parts totales) du bien immobilier.

 

Le preneur souhaitant acquérir l’intégralité du bien assigne les autres indivisaires afin de constater la vente de leur part et son droit de propriété intégral sur l’immeuble.

 

 

II) La solution de la Cour de cassation :

 

La question posée aux magistrats est la suivante :

Un indivisaire peut-il céder librement à un tiers la part de l’immeuble dont il est propriétaire ?

 

La Cour de cassation décide que « la vente d’un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient ».

 

 

III) Analyse juridique :

 

A/ L’indivision, un régime de droit susceptible d’intéresser de nombreux justiciables

 

Le régime de l’indivision est susceptible d’intéresser de nombreux citoyens et justiciables.

 

En effet, il s’agit d’une situation dans laquelle se retrouvent fréquemment les héritiers d’un cujus, alors unique propriétaire d’un bien. Ceux-ci deviennent souvent indivisaires de biens (généralement immobiliers). C’est alors que, souvent, les ennuis commencent… aucun des héritiers ne se mettant d’accord sur le sort dudit bien hérité.

 

Cependant, la situation d’indivision est susceptible de toucher désormais les nombreux pacsés qui choisissent le régime par défaut régissant leur patrimonialité.

Rappelons que le législateur a décidé qu’à défaut de stipulation conventionnelle, en vertu de l’art. 515 du Code civil, les partenaires du pacs sont présumés indivisaires de l’ensemble des biens acquis après la conclusion de leur contrat.

 

Par ailleurs, certaines hypothèses d’indivision peuvent surgir à l’occasion de la vie d’une société. En effet, il peut arriver que certaines personnes choisissent de faire fonctionner une société sans pour autant créer une entité spécifique (SARL, SA, SAS…) ayant vocation à acquérir la personnalité morale. La création d’une société suppose en principe la création d’une personnalité morale et indépendante des associées, propriétaire d’un patrimoine lui-même distinct de celui des associés.

Cependant, dans certaines hypothèses les associés décident de ne pas créer la personnalité morale, en ne procédant à aucune démarche auprès du RCS, RM et greffe du tribunal de commerce, tout en faisant fonctionner une activité dans les faits. Pour cette raison, le droit parle de « société de fait » ou « société créée de fait ». Cela signifie tout simplement qu’une société existe dans les faits, sans pour autant qu’elle soit consacrée formellement en raison du défaut d’obtention d’une personnalité morale.

Pour autant, la jurisprudence a tendance à se montrer réticente pour consacrer a posteriori l’existence d’une société créée de fait. Et, quoiqu’il en soit, dans de nombreuses hypothèses, elle aura recours au régime de l’indivision pour régir les rapports entre les associés de fait.

 

La réalité des situations peut encore proposer d’elle-même un grand nombre de situations d’indivision.

 

 

B/ La reglementation de l’indivision

 

La loi du 23 juin 2006 a réformé l’indivision en prenant en considération deux impératifs contradictoires.

 

Le premier est lié au droit de propriété sacré et inaliénable dont chaque personne jouit. Ce droit reçoit de multiples applications en jurisprudence et ainsi, même dans la vie économique d’une société où la préoccupation est la souplesse juridique des transactions, un actionnaire ou associé, ne saurait voir ses actions ou parts sociales cédées de force. Le propriétaire est le seul à jouir du droit d’user (usus), d’administrer (fructus) et de disposer (abusus) de la chose qu’il lui appartient. L’expropriation pour cause d’utilité privée est prohibée en droit français au nom du respect du droit de propriété.

 

Le second impératif est lié à la réalité des blocages lorsqu’un bien est la propriété de plusieurs personnes en même temps. De fait, l’ancien régime juridique avant 2006 prévoyait que nul n’était censé rester dans l’indivision tout en posant pour principe l’unanimité des co-indivisaires pour un grand nombre d’actes (y compris la cession d’une part).

 

Aujourd’hui le régime de la loi du 23 juin 2006 cherche un compromis entre les deux.

 

Ainsi l’article 815-2 du Code civil régit la bonne conservation du bien indivis en autorisant le co-indivisaire à accomplir tout acte conservatoire sur les fonds communs de l’indivision et, à défaut, d’obliger les autres co-indivisaires aux dépenses concernées.

 

L’article 815-3 du Code civil régit, quant à lui les actes d’administration relatifs aux biens indivis, par exemple la conclusion d’un bail. Ainsi, une majorité des 2/3 des droits indivis est requise.

 

Enfin, s’agissant des actes de disposition (la vente), il faut distinguer, d’une part, selon qu’il s’agit d’un bien meuble ou immeuble et, d’autre part, selon la destination de l’acte effectué.

 

Si l’acte de disposition concerne un bien meuble indivis et dans l’unique objectif de payer les dettes et charges de l’indivision, en vertu de l’article 815-3 du Code civil, la majorité des 2/3 des droits indivis est requise.

 

Si l’acte de disposition concerne un immeuble ou un meuble pour un autre objectif que le paiement des charges indivises, la cession peut être librement effectuée par l’un des indivisaires à un tiers, en vertu de l’article 815-14 du Code civil.

Selon le même article 815-14 du Code civil, les autres indivisaires jouissent d’un droit de préemption qu’ils peuvent exercer dans le délai d’un mois à compter de la notification obligatoire que leur adresse celui qui envisage la vente de sa part.

 

L’article 815-16 du Code civil apporte une précision capitale : « est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des 815-14 et 815-15. L’action en nullité se prescrit par 5 ans ».

Cette précision est très judicieuse de la part du législateur, dans la mesure où un principe général du droit prévoit qu’il n’y a « pas de nullité sans texte ».

Cette nullité protège tant l’indivisaire qui envisage de vendre que celui qui envisage de préempter à la vente d’une part.

 

Ainsi, et en l’espèce, l’arrêt du 12 mai 2010 précise encore un peu plus le régime de la cession d’une part par l’un des co-indivisaires. Dans les faits, il faut relever que l’ensemble des indivisaires avait formulé une promesse de vente à un tiers.

 

 

IV) Lien officiel :

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000022214577&fastReqId=769078923&fastPos=1

 

 

Joel GAUTIER, Avocat                                                                Pierre-Olivier RUCHENSTAIN,

Diplômé des Facultés de Caen et                                                        Secrétaire Général de la Chambre des Métiers

de Paris I Panthéon Sorbonne,                                                           et de l’Artisanat de la Seine Maritime (76),

Chargé d’enseignements.                                                                    Diplômé des Facultés de Paris I, Paris II et de

                                                                                                                 Sciences Po Paris.

 

 

 

 

 

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