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DEMANDE DE RAPPEL

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Civ 2, 14 Décembre 2011 : les conditions relatives à la fraude en matière de pacte de préférence

Le 08 mars 2012
Civ 2, 14 Décembre 2011 : les conditions relatives à la fraude en matière de pacte de préférence

 

  • ·        Avant-propos :

En matière de vente, le pacte de préférence est un contrat préparatoire, par lequel un promettant donne un droit de priorité à une autre personne nommée le bénéficiaire.

Ce contrat est en somme un droit de préemption d’origine prétorienne.

La jurisprudence n’a cessé d’évoluer en ce qui concerne le régime juridique du pacte de préférence, lui donnant une certaine force et une efficacité, de sorte que ce contrat préparatoire, devient un véritable contrat de vente.

C’est ce qui ressort de ce présent arrêt.

  • ·        Les faits :

En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble à usage commercial a été consentie par la société Le Bélier à la société civile immobilière BB2 en date du 8 Janvier 2002. Que sur le même bien, la société Le Bélier a, postérieurement, stipulé un pacte de préférence au profit du locataire, la société Spriet, le 11 mars 2002.

Toutefois, lors de la réitération de la promesse synallagmatique, intervenue le 7 Novembre 2002, la société immobilière BB2 a été informée de l’existence de ce pacte de préférence.

La société Spriet a demandé l'annulation de la vente intervenue au profit de la société BB2, alors que cette dernière a assigné la société Le Bélier en résolution de la même vente ;

  • ·        La procédure :

Les juges du fond ont fait droit à la demande de nullité de la vente intervenue entre la société Le Bélier et la société BB2, privilégiant ainsi le pacte de préférence conclu au profit de la société Spriet.

La société BB2 se pourvoit en cassation afin de contester la validité du pacte de préférence. Elle considère, d’une part, que l’absence de preuve de la connaissance par le tiers de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de la promesse, et que la simple connaissance du pacte ne suffit pas à démontrer l’intention du bénéficiaire.

D’autre part que, cette connaissance s’apprécie à la date de la promesse synallagmatique de vente, et non à la date de sa réitération par acte authentique.

La Cour de cassation a rejeté l’argumentation de la demanderesse  en ces termes :

«  Mais attendu qu'ayant constaté que les sociétés Le Bélier et BB2 étaient, lors des opérations litigieuses, représentées par la même personne physique et souverainement retenu que la société BB2 avait connaissance, lorsqu'elle a contracté le 7 novembre 2002, de l'existence du pacte de préférence consenti par la société Le Bélier à la société Spriet, inséré au contrat de bail signé le 11 mars 2002, et de l'intention de la bénéficiaire de s'en prévaloir, et, à bon droit, que la promesse synallagmatique de vente consentie par la société Le Bélier le 8 janvier 2002 ne pouvait priver d'effet le pacte de préférence dès lors que le contrat de bail prenait effet, en toutes ses clauses et conditions, au 1er janvier 2002, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la vente de l'immeuble avait été réalisée en violation du pacte de préférence et qu'elle devait être annulée ».

  • ·        Portée de l’arrêt :

Par cet arrêt de rejet, la Cour de cassation a nettement confirmé l’efficacité du pacte de préférence ; malgré l’existence d’une promesse synallagmatique de vente, qui avait, de surcroit était réitérée par acte authentique.

La Haute juridiction a considéré que les deux conditions qui ont été posés par la jurisprudence afin de considérer l’existence d’une fraude lors de la violation du pacte, sont, en l’espèce, remplies.

Ces conditions ont été établies par l’important arrêt rendu par la Cour de cassation réunie en chambre mixte le 26 Mai 2006, à savoir :

- la connaissance par le tiers acquéreur de l’existence du pacte de préférence

- la connaissance par le tiers de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir.

La Cour de cassation a retenu que dès lors que le promettant et la société acquéreur sont représentés par la même personne physique, les deux conditions se trouvent remplies.

Ainsi, les juges ont admis la nullité du contrat de vente, et la substitution par le bénéficiaire du pacte de préférence.

  • ·        Commentaire :

Cet arrêt appelle une double appréciation :

- la première est loin d’être étonnante. En effet, la tendance jurisprudentielle actuelle va dans le sens de l’efficacité du pacte de préférence en présence d’autres avant-contrats, notamment la promesse synallagmatique de vente.

- La deuxième est beaucoup plus étonnante puisque la connaissance du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir a été appréciée à la date de la promesse de vente et non lors de sa réitération par acte authentique. Étant donné que la promesse de vente vaut vente au sens de l’article 1589 du code civil.

Alors que par cet arrêt, la Cour de cassation n’a pas tenu compte de cette promesse synallagmatique, renforçant ainsi l’efficacité du pacte de préférence.

La question qui se pose est de savoir si cet arrêt constitue un revirement de jurisprudence. Une confirmation ultérieure d’une telle solution permettra de trancher en ce sens…

 

 

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